0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

О 214-ФЗ в деталях

О 214-ФЗ в деталях

Федеральный закон по защите прав дольщиков – ФЗ-214 – документ, регламентирующий порядок привлечения денег физических лиц для долевого строительства многоквартирных зданий жилого назначения. Он был принят в 2004 году. Его главная цель – защита интересов будущих владельцев квартир от неправомерных действий застройщика. В 2014 и 2017 годах в документ были внесены изменения и дополнения, необходимость которых была продиктована многолетним опытом долевого сооружения жилья.

Понятие ДДУ

Долевым называется такой вид строительства, при котором организации-застройщики и инвестирующие их предприятия привлекают новых инвесторов (дольщиков) для окончания работ по возведению и успешной сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.

Участие в долевом строительстве касается и других объектов недвижимости. Для подтверждения будущей сделки стороны должны заключать договор долевого строительства (иначе ДДУ).

Покупка строящегося объекта имеет положительные стороны:

  • цена на такие помещения намного ниже, чем на аналогичные, продаваемые на вторичном рынке;
  • дольщик самостоятельно выбирает интересующий его вариант планировки;
  • застройщик предоставляет возможность оплачивать стоимость доли в рассрочку.

К единственным минусам относят высокий риск столкнуться с мошенниками в лице застройщиков или потерять денежное вложение в связи с банкротством компании, руководящей возведением дома.

ЖК «Крымский» — жемчужина района

Жилой 18-этажный дом комфорт-класса в Ленинском районе Ижевска. Продажа квартир от застройщика под ключ. Студии, однокомнатные, полуторакомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры с чистовой отделкой по вашему желанию.

Адрес отдела продаж: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Планерная, 1 (офис 1).

Мы в социальных сетях:

  • Коммерческая недвижимость
  • Новости и акции
  • Ход стройки
  • Политика конфиденциальности
  • Документы
  • Статьи
  • О проекте
  • Контакты

© 2020 г. ЖК «Крымский» — застройщик ООО «Иж-Град», холдинговая компания «ДРГ ГРУПП»

ЗАКАЗАТЬ ЗВОНОК

Оставьте заявку, и мы вам перезвоним в ближайшее время

Основные преимущества, которые даёт ФЗ 214 дольщикам

  • обязательная регистрация ДДУ в соответствующем государственном органе,
  • строгие требования к оформлению проектной и иной документации, возможность нотариального заверения договора, исключает двойные продажи квартир,
  • проще и безопаснее оформлять продажи с переуступкой прав,
  • банки и другие кредитные организации гораздо охотнее дают кредиты,
  • оговорены условия просрочки платежей для дольщика,
  • прописаны санкции для застройщика в случае невыполнения условий договора,
  • оговорено, какие именно сведения об объекте и иные условия должен содержать договор,
  • установлены условия об изменении цены, чёткие условия расторжения договора, возможность для дольщика вернуть вложенные деньги.

Договор долевого участия заключается в письменно. В начале договора прописывается, кто его заключает: наименование застройщика и покупателя, подписывать договор должен генеральный директор компании-застройщика. ДДУ, согласно 214-ФЗ, в обязательном порядке проходит государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на территории того округа, где находится строящийся объект. Договор долевого участия признаётся действующим только после того, как он зарегистрирован. Все расчёты по договору производятся только после регистрации, а не с момента подписания договора.

Кстати, зарегистрировать ДДУ ФЗ 214 об участии в долевом строительстве может как застройщик, так и сам дольщик.

Юристы нашей редакции советуют ознакомиться с обзором законопроекта о риэлторской деятельности в РФ.

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия, необходимы следующие документы:

  • заявление в двух экземплярах от каждой из сторон,
  • чек об уплате пошлины,
  • собственно ДДУ со всеми приложениями,
  • паспорт дольщика,
  • документы, касающиеся объекта недвижимости, с его параметрами и указанием места его нахождения,
  • договор залога права требования (если квартира покупается по ипотеке и для выкупа доли),
  • при наличии официального супруга необходимо его согласие на сделку, заверенное у нотариуса (исключение – когда оба супруга участники сделки),
  • если недвижимость покупается от имени несовершеннолетнего – свидетельство о рождении, доверенность на заявителя, подтверждающая опекунство и право на заключение сделки.

Первый дольщик, регистрирующий ДДУ, кроме этих документов, должен ещё предоставить документы на недвижимость от застройщика. Документ о праве распоряжения и пользования земельным участком, официальное разрешение от муниципалитета на строительство, план дома, проектную декларацию, договор страхования гражданской ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.

В законе не прописано обязательное нотариальное заверение ДДУ, тем не менее при желании дольщика и согласии обеих сторон можно это сделать. Для дольщика нотариальное заверение дду даёт дополнительную гарантию, так как, во-первых, нотариус должен проверить правильность оформления документации застройщиком. А во-вторых, именно благодаря тому, что договор нотариально заверен, покупатель спокойно и без проблем оформит право собственности на квартиру.

Читать еще:  Тонкости процесса отделки фасада деревом

Необходимо проверить информацию, подтверждающую, что застройщик выполнил обязательные процедуры до начала заключения договоров долевого участия. Застройщик обязан: зарегистрировать право собственности или аренды на участок, где будет строить дом, получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию.

Кроме этого, с 2018 года застройщик на своём сайте обязан размещать следующую информацию:

  • разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, возведённых застройщиком за последние три года,
  • разрешение на деятельность по результатам аудиторской проверки за последний год,
  • разрешение на строительство,
  • документ, подтверждающий соответствие застройщика и проектной декларации установленным требованиям,
  • результаты экспертизы проектной документации,
  • документ, удостоверяющий право застройщика на использование земельного участка,
  • проект дду,
  • виды обеспечения исполнения обязательств по дду,
  • договор поручительства с застройщиком (при наличии),
  • в обязательном порядке ежемесячно публикуются фотографии строительства объекта.

Заключить ДДУ с застройщиком может как организация, так и физическое лицо. Типовой договор долевого участия включает в себя основные положения, которые содержат полные сведения об объекте сделки, цене, условиях его передачи и расторжения договора.

Номер квартиры в ДДУ

При оформлении ДДУ нужно обратить внимание на строительный номер квартиры, указанный в договоре. Это условное обозначение квартиры, временно присвоенное ей застройщиком.

Строительный номер сам по себе не является существенным условием ДДУ, он нужен только для целей идентификации квартиры. Тем не менее, заключая ДДУ, стоит удостовериться, что строительный номер в договоре соответствует номеру квартиры на приложенном к договору плане этажа

Любая путаница в номерах может в дальнейшем повлечь вопросы о том, какая же именно квартира была продана по этому договору долевого строительства.

Правильно составленный ДДУ: спасет ли договор от обмана

Президент дал три года на переход от долевого строительства к проектному финансированию. Но все эти три года, продажи по-прежнему будут идти по ДДУ, поэтому важно знать, что должно быть в этом договоре в обязательном порядке.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) позволяет на законных основаниях приобрести квартиру в строящемся доме. На данный момент эта максимально защищённый способ покупки жилья, который все же не исключает всех возможных строительных рисков. Ближайшие три года квартиры на первичном рынке будут точно продаваться по этому договору, а с приходом проектного финансирования форма продажи, естественно, изменится.

Но изменения будут потом, а сейчас стоит знать все нюансы договора долевого участия, если вы намереваетесь инвестировать свои сбережения в будущее жилье.

Законные основания

ДДУ – законный способ покупки жилого, нежилого помещения, а также машиноместа в строящемся многоквартирном доме.

Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт направления Фонд «Институт экономики города», отмечает, что ДДУ, по сути, — это договор подряда, требующий регистрацию. Именно регистрация позволила решить проблему двойных и даже тройных продаж, которая была некогда на нашем рынке недвижимости. И не всегда такие ситуации возникали по причине злого умысла застройщика, имели место и обычные ошибки. Но человеческий ли фактор был причиной или же злой умысел – это не меняло самого факта продажи квартиры нескольким лицам.

Договор участия в долевом строительстве, безусловно, сложнее, чем обычный договор подряда. Он детально регулируется 214-ФЗ. Однако и 214-ФЗ не защищает от возможности стать обманутым дольщиком, так как все риски финансирования строительства никуда не уходят.

Итак, все, что требуется законом от ДДУ, прописано в 4 статье 214-ФЗ. Но это лишь часть условий, любая сторона, участвующая в договоре, может настаивать на внесение своих условий, которые ей кажутся существенными. И если такие условия вносятся в договор, то они должны быть согласованы каждой стороной. В противном случае договор не будет считаться действительным. Незаключенный же договор означает, что стороны не связаны никакими обязательствами.

Обязательные условия

В соответствии с требованиями законодательства ДДУ должен содержать:

  • описание объекта;
  • срок его передачи;
  • цену договора;
  • сроки и порядок оплаты;
  • гарантийный срок;
  • способ обеспечения застройщиком своей основной миссии – передачи объекта в собственность;
  • условия, касающиеся объектов социальной инфраструктуры.

Это семь пунктов, без которых Росреестр откажет в регистрации договора, так как он не будет отвечать всем требованиям закона. Но стоит поподробнее остановиться на каждом пункте.

Читать еще:  Как сделать пол на веранде своими руками

Описание объекта должно быть исчерпывающим, чтобы приобретаемый объект невозможно было спутать ни с каким другим. Описание должно соответствовать проектной декларации и давать информацию о расположении дома, секции, подъезде, этаже, его назначении, площади. Этот пункт содержит и описание самого дома: его энергоэффективности, сейсмостойкости, материала наружных стен и поэтажных перекрытий. Причем, как отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», определение приобретаемого объекта должно содержать не только описательную часть, но и графическое отображение, например, схему и чертеж расположения объекта долевого строительства, его план с расположением комнат, лоджий, балконов и т.д.

Срок передачи объекта должен быть указан точно. Его можно привязать к событию, но дата проведения этого события должна быть конкретная и известная.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», обращает внимание на такой нюанс:

— Нередко застройщики стремятся избежать указания точной даты передачи квартиры покупателю в договоре, привязав передачу ключей к получению разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако закон допускает указания только на те события, которые произойдут в любом случае, а РВЭ застройщик может и не получить.

Цена договора может указываться конкретной суммой, а может прописываться формулой — цена кв. м Х площадь квартиры. Если цена прописывается формулой, то она может меняться после сдачи дома и замера площади квартиры БТИ. Нередко площадь увеличивается, и покупателю приходится доплачивать. Максимальное отклонение, предусмотренное законом, цены – 5%.

Стоит обращать внимание на то, в какой валюте указаны цены. Покупать квартиру лучше все же в рублях, но некоторые застройщики до сих пор предпочитают продавать квадратные метры в условных единица. Некоторые при этом даже не фиксируют в договоре обменный курс.

Следует также знать, что застройщик может попытаться продать квадратные метры балконов, лоджий и неотапливаемых помещений под видом общей площади без понижающего коэффициента. Однако в ноябре 2016 года Минстрой выпустил приказ «Об установлении понижающего коэффициентов для расчета площади лоджии, балкона, и др. при расчете общей площади жилого помещения».

Сроки и порядок оплаты – не такой простой пунк договора, как может показаться на первый взгляд. Наталья Шаталина советует:

— Особое внимание стоит уделять срокам оплаты договора и возможным штрафным санкциям. Сроки оплаты ДДУ могут быть очень сжатыми, и дольщик может физически не успеть получить сведения о регистрации ДДУ и вовремя внести оплату. При этом в договоре могут быть предусмотрены существенные штрафы за просрочку.

Гарантийный срок в договоре не может быть меньше 5 лет. Именно такую гарантию требует законодательство. Но гарантийный срок может быть больше, закон не запрещает это застройщику. Безусловно, объект с большим гарантийным сроком стоит дороже. И это оправданно.

Иногда застройщики «задним числом» пытаются освободить себя от гарантий, вписав в договор условие., что если покупатель не спешит получать ключи и подписывать акт приема, то гарантия от застройщика отменяется. Это противоречит закону, суд признает их недействительными, но лучше избавить себя от судебного разбирательства на этапе подписания договора.

Способ обеспечения застройщиком своей основной миссии – самый сложный момент в договоре. Вернее, в договоре у этого способа нет ничего сложного, трудности возникают обычно, если миссию обеспечить не удается. Одним словом, этот пункт должен содержать информацию о том, как застройщик намерен достроить дом, если все будет складываться не в его пользу.

Дмитрий Гордеев вспоминает, что сперва таким способом обеспечения был залог на земельный участок или на право аренды, затем страхование. Сегодня – это компенсационный фонд.

Кроме того, в договоре прописывается способ возврата уплаченных денежных средств, в случае расторжения договора, а также проценты за эту сумму и уплата убытков и штрафов.

Последний пункт договора относительно собственности объектов социальной инфраструктуры появился недавно в результате законодательных правок. Дело в том, что застройщик законодательно получил право использовать деньги застройщиков на строительство этих объектов, а покупатель, что логично, получил право на долевую собственность в такой недвижимости. Собственность дольщиков возникает не на каждом проекте, но, как отмечает Дмитрий Гордеев, дольщик при подписании договора должен понимать, получит он такую долю или нет.

Читать еще:  Модельный ряд насосов фирмы Водолей

Сторонние условия

Кроме обязательных условий закон не запрещает вносить в ДДУ условия, важные для той или иной стороны. На практике чаще всего у застройщика есть стандартный вид договора, куда он уже вписал все обязательные и собственные условия, и этот вид договора продающая сторона обычно не намерена менять.

Да, у покупателя есть право на внесение собственных пунктов, но у застройщика также есть право с этими пунктами не соглашаться. Понятно, что в этом случае сделка не состоится, но, если вдруг застройщик заинтересован в продаже, то он может пойти и на компромисс.

Какие же пункты следует все же обговорить при возможности?

Во-первых, если вы покупаете квартиру с отделкой, то лучше это условие вписать в ДДУ, причем описать предстоящую отделку желательно подробно.

Во-вторых, стоит уделить внимание коммунальным платежам на период от ввода дома в эксплуатацию до момента принятия квартиры покупателем. С точки зрения закона человек в этот промежуток времени квартирой не владеет, но застройщик почти всегда не хочет нести эти расходы сам и ищет способы навязать «коммуналку» будущему собственнику.

В-третьих, желательно в ДДУ отрегулировать вопрос уступки. Дело в том, что покупатель имеет законное право уступить свое право требования квартиры. Это право требование рыночно, его можно продавать, однако, иногда это право требуется не просто согласовывать с девелопером, но и вносить дополнительную плату за согласие. В интересах покупателя оговаривать в ДДУ, что в случае переуступки права требования девелопер лишь уведомляется о ней.

В договоре об участии в долевом строительстве возможно множество камней, поэтому лучше проверку этого документа доверять профессионалу.

Людям свойственно ошибаться

Подписывая договор, стоит проверять не только юридические аспекты, но и обращать внимание на возможные описки и ошибки.

Адвокат Надежда Маматова рассказывает, что описки не являются редкостью на рынке, но они всегда несут неблагоприятные последствия:

— Даже если гражданин 10 лет жил с этой опиской, и она ему не мешала, настанет день, когда будет необходимо произвести перерегистрацию договора, и оплошность всплывет наружу. И придется обращаться в суд.

Если описка всплывает до момента удостоверения сделки, то все можно исправить в установленный срок. Если же описка всплывает после регистрации, то Росреестр вряд ли даст согласие на внесение изменений без судебного решения. И дело не в том, что Росреестр у нас такой вредный, а в том, что исправление описки или ошибки требует разбирательства. Росреестр законом на такое действие не уполномочен, он может лишь проверять законность оснований регистрации и достоверность той или иной регистрации. А вот любое разбирательство входит в сферу деятельности суда.

Урегулировать вопрос с исправлением подписанного и зарегистрированного договора внесудебно крайне сложно, поэтому читайте внимательно и ни один раз, обращайте внимание на фамилии, имена и отчества, особенно в написании которых есть буква ё, проверяйте номера документов и другие цифры. Помните, что именно по ДДУ вы делаете миллионную покупку и обеспечиваете себе возможность в будущем отметить новоселье в срок и без проблем.

Перспективы долевого строительства

Какие бы изменения не вносились в Закон № 214-ФЗ, как бы ни ужесточались нормы ответственности для недобросовестных застройщиков, на конец 2017 года официально зарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков. Это только те, кто официально регистрировали ДДУ. По неофициальным данным, таких людей порядка 2 млн.

Как уже упоминалось выше, с 01. 07. 2019 года застройщикам запретят напрямую привлекать средства граждан на строительство. Эти деньги будут находиться на доверительном управлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства (соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке). Пока объект не будет полностью достроен, сдан в эксплуатацию, застройщик эти средства не увидит. Ещё одно важное условие – хотя бы один дольщик должен оформить собственность.

Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперь будут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков, в виде авансовых платежей.

Выходит, что если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своим вкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такие нововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживает Президент РФ.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector