0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

О гарантийном сроке на; МКД и; праве; УО действовать от; имени жителей

О гарантийном сроке на МКД и праве УО действовать от имени жителей

Организациям, управляющим новостройками, нередко приходится спорить с застройщиком об обязанности последнего проводить ремонт дома и сетей в период гарантийного срока на МКД. В июле ВС РФ, разрешая очередной такой спор, сделал важные замечания относительно даты начала течения гарантии и права УО выступать от лица собственников по таким вопросам. Читайте подробности.

Гарантийный срок на сданный дом: на что могут рассчитывать собственники

Какие права имеют собственники в соответствии с 214-ФЗ согласно гарантийным обязательствам застройщика?

Сломанный чайник можно легко заменить, а что делать, если что-то пошло не так с недавно купленной квартирой? По закону дольщики защищены как минимум на пять лет. На что именно распространяется гарантия на новостройки и что может сделать собственник, если с каким-то оборудованием в доме проблемы — разбираемся в законах и спрашиваем у экспертов.

Если все не так с самого начала

Застройщик обязан не только сдать дом и передать ключи собственникам. Также должна быть передана инструкция по эксплуатации, где будут указаны все правила и условия эффективного и безопасного использования объекта, срок его службы, всех элементов отделки, инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов.

Если качество дома изначально не соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям, покупатель может требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или соразмерного уменьшения цены. Также дольщик может сам устранить недостатки и требовать возмещения своих расходов. Все спорные ситуации регулируются 214-ФЗ.

Если еще в процессе приемки дома очевидно, что недостатки слишком существенные или застройщик не готов устранить их в разумный срок, можно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, потребовать не только возврата стоимости квартиры, но и уплаты процентов. Устраниться от недостатков объекта долевого строительства 214-ФЗ застройщику не позволяет. То есть в договоре застройщик такой пункт может прописать, но юридической силы он иметь не будет.

Не меньше трех лет спокойствия

Покупатели жилья по договорам долевого участия защищены 214-ФЗ и после принятия дома в эксплуатацию. В законе говорится, что гарантийный срок на объект строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, должен составлять не менее пяти лет. Таким образом, на практике он может быть больше, а вот меньше — нет. «Тот или иной застройщик в зависимости от своих финансовых возможностей, наличия ресурсов вправе установить больший гарантийный срок для объекта долевого строительства, но в любом случае он не может быть ниже указанного в законе», — поясняет юрист коллегии адвокатов «Юков и партнёры» Александра Воскресенская. Срок по каждому конкретному дому прописывается в договоре и исчисляется со дня передачи объекта.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта.

Если в течение гарантийного срока обнаружены дефекты, застройщик обязан их устранить в срок, согласованный с собственниками. Собственник вправе предъявить иск в суд или обратиться сначала к застройщику и выразить свои требования в письменной форме. Если застройщик отказывается выполнять эти требования во внесудебном порядке, остается только суд.

Как рассказали в компании «Метриум», отсудить можно не только компенсацию стоимости ремонта, но и моральный ущерб. Как показывает практика, в среднем выплата за моральный ущерб составляет 20–30 тысяч рублей. Однако, по статистике, 80% обращений все же удовлетворяется во внесудебном порядке, поскольку речь идет об относительно небольшом объеме работ. В то же время, если же речь идет о серьезных конструктивных недостатках, то уже сам застройщик заинтересован в их скорейшем устранении, ведь информация, например, о трещине в доме может значительно подпортить репутацию всего проекта.

Претензии к девелоперу могут оформляться как одним лицом, так и коллективно. Первое, что необходимо сделать — это сфотографировать недочет или даже снять видео. Все ваши шаги должны быть зафиксированы письменно, чтобы была возможность доказать факт обращения и восстановить его дату. Оформленную претензию можно принести в офис застройщика, где на вашей копии должны поставить печать с указанием даты и подписи. Письмо можно отправить и по почте с описью передаваемых документов.

В законе не определены точные сроки устранения недочетов, это уже вопрос договоренностей. Но в среднем девелопер проводит ремонт в срок 30 дней. При этом согласно закону «О защите прав потребителей», продавец должен исправить ситуацию не позже чем за 45 дней.

Если застройщик нарушает согласованные с собственником сроки устранения недостатков, он должен выплатить дольщику неустойку за каждый день просрочки. Размер регулируется законом «О защите прав потребителей». Если обнаруженный недостаток не делает дом или квартиру непригодными для проживания, то размер неустойки рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения такого дефекта.

«Застройщики крайне редко добровольно погашают возникшую неустойку, поэтому собственнику надо быть готовым к тому, что неустойку придется взыскивать в судебном порядке», — рассказывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Вопрос не по адресу

Иногда бывают случаи, когда застройщика обвиняют во всех смертных грехах, а он ни в чем не виноват. Проблема заключается в том, что законом не перечислены пункты, которые попадают под ремонт. В связи с этим порой поступают заявки от инициативных жителей, требующих исправления недочетов, которые таковыми не являются.

«Например, в нашей компании был следующий случай. Покупатель попросил переделать конструкцию балкона, находящегося под небольшим наклоном. Жильцу показалось, что застройщик построил балкон криво, хотя на самом деле никаких просчетов не было. Наклон нужен для дренажной системы, иначе отвод естественных осадков был бы невозможен. Еще один наш дольщик попросил у застройщика противень в плиту, хотя, согласно заводской комплексации, его в принципе не должно было быть. Наконец, был клиент, который также запомнился необычной претензией, он был недоволен оттенком обоев, хотя и класс, и тип материала соответствовал договору», — рассказывает Мария Литинецкая.

В целом неиболее серьезные гарантийные случаи, за которые отвечает застройщик, можно разделить на три группы: проблемы со стенами или фасадами здания (трещины, отвалившаяся штукатурка), неправильно установленные стеклопакеты (сквозняки, промерзание), недочеты несущих конструкций здания (трещины на потолке). Но, как показывает практика, чаще всего, дольщиков больше волнуют недочеты собственной квартиры — неработающие розетки, замки от входной двери, неправильно установленные окна.

Застройщик умывает руки

За недостатки, которые появились вследствие нормального износа, застройщик ответственности не несет. Также он может устраниться от решения проблемы, если она возникла вследствие ненадлежащего ремонта, произведенного самими собственниками, или из-за несоблюдения правил эксплуатации. Здесь застройщик может ссылаться на выданную во время приема-передачи дома и квартиры инструкцию. Если собственники сами нарушали правила эксплуатации — с застройщика взятки гладки.

Читать еще:  Дома в скандинавском стиле красивые идеи оформления

«В таком случае покупателю следует обратиться в суд, которым будет назначена независимая технико-строительная экспертиза. Результатами экспертизы будет определено, возник ли такой недостаток по вине застройщика либо же вследствие ненадлежащей эксплуатации объекта», — говорит Александра Воскресенская.

То же самое можно сказать и о любых недочетах, выявленных уже после завершения гарантийного срока. «Если гарантия закончилась, то недостатки в помещении устраняются за счет средств собственника», — говорит юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов.

А вот юрист Александра Воскресенская рекомендует все же попытаться урегулировать вопрос об устранении недостатков с застройщиком, который может пойти навстречу. Обращение в суд уже не поможет: суды в таком случае оставляют исковые требования без рассмотрения.

Важно отметить, что виноваты в неправильной эксплуатации могут быть не только собственники, но и, к примеру, управляющая компания. «Если лифт подлежит замене, но при этом управляющая компания не обеспечила его регулярного технического обслуживания, то застройщик вправе не согласиться на замену дорогостоящего оборудования. Ремонтировать лифт придется управляющей компании за счет собственных средств или же за счет средств жителей», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Во многих новостройках сегодня такая конфликтная ситуация между застройщиком и управляющей компанией практически исключена, так как большинство девелоперов работают в тандеме с аффилированными управляющими компаниями. «Сами застройщики заинтересованы не провоцировать конфликт и решить проблему во внесудебном порядке», — говорит Литинецкая.

Однако аффилированная управляющая компания не всегда является однозначным преимуществом. «Есть риск, что аффилированная компания будет закрывать глаза на какие-то недостатки. Как только гарантийный срок проходит, такие компании уходят с проекта, передавая новостройку со всеми ее «болячками» новому управленцу, а вместе с тем — и жителям. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, стоит изучить, продолжает ли компания работать с уже старыми корпусами и после завершения гарантии или же ориентируется исключительно на новые дома, выступая, возможно, прикрытием для застройщика», — отмечает Мария Литинецкая.

Если застройщик признан банкротом, то подать на него в суд иск об устранении недостатков по гарантии уже не удастся. Единственное, на что можно рассчитывать, так это включение денежных требований в реестр кредиторов. Однако это возможно только при условии, во-первых, введения процедуры конкурсного производства, во-вторых, если собственники уже самостоятельно завершили работы, то есть рассчитывают именно на покрытие расходов, а не другой тип компенсации.

«Если к моменту обнаружения дефектов застройщик ликвидировался, то есть возможность обжалования ликвидации в судебном порядке. Однако на практике подобные дела крайне затруднительны и трудоемки. И собственник помещения вынужден будет самостоятельно исправить недостатки», — отмечает Наталья Шаталина.

Если брак не со стороны застройщика, а со стороны поставщика оборудования, то застройщик может попытаться перекинуть ответственность на поставщика, но собственник должен добиваться устранения недостатков именно от застройщика: коммуникация с поставщиками не его задача. «Перед долевым инвестором в любом случае за недостатки объекта долевого строительства отвечает застройщик. В дальнейшем застройщик вправе предъявить поставщику оборудования требование о возмещении убытков за некачественную поставку, но этот спор уже не касается долевых инвесторов», — объясняет Василий Шарапов.

Гарантия застройщика на дом

30 октября 2018

Многоквартирный дом — это сложное инженерное сооружение, которое должно простоять в целости и сохранности 100 лет как минимум. Но несоблюдение технологии строительства способно этот срок сократить, а жизнь новосела и его потомков превратить в ад. По закону все новостройки имеют гарантийный срок, в течение которого застройщик бесплатно устраняет недостатки объекта. Но не все застройщики одинаково ответственны.

Мало кто из покупателей квартир в многоэтажном доме задумывается, а сколько это сооружение будут служить верой и правдой, сколько придется вложить средств, чтобы оно не разрушилось раньше времени. Ведь ничто на Земле, как говорится, не вечно. Радует, конечно, что многие постройки прошлых веков и советского времени, которые давно отслужили свое, продолжают оставаться в строю. Тем не менее, качество строительства не везде на твердую «пятерку». Такие «новации», как навесной фасад, мокрая штукатурка при несоблюдении технологии могут привести к проблемам в эксплуатации дома. Но тут-то проблема, скажем так, на видном месте и ее обычно оперативно устраняют (а если еще и возможно обрушение чего-нибудь на головы прохожих, то почти в миг).

Права без обязанностей

214-ФЗ строго определяет, что застройщик несет гарантийные обязательства за свой продукт: не менее пяти лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, на которое дается гарантия не менее трех лет. В принципе этого срока достаточно, чтобы все недостатки сооружения проявили себя во всей красе. При выявлении таких недостатков дольщик имеет право «предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд». Звучит вполне «гарантировано».

Однако на деле не всё так гладко. Очевидный строительный брак, особенно заметный на фасаде, застройщик (или ответственная организация) устранит быстро. А вот скрытые дефекты, особенно те, которые устранить дорого и накладно, не всегда ликвидируются оперативно. Наиболее частые нарушения связаны с установкой оконных блоков, устройством вентиляционной тяги, отсутствием надлежащей гидроизоляции, у домов обнаруживаются протечки по кровле и промерзание стен. При выявлении такого брака необходимо обратиться в управляющую компанию (нередко она связана с застройщиком). На практике крупные опытные застройщики решают все эти проблемы оперативно, без волокиты. В противном случае придется заказывать экспертизу и обращаться в суд. Суд в свою очередь может назначить еще одну экспертизу – процесс небыстрый и может затянуться на несколько лет. Причем несмотря на многочисленную критику российских судов они часто принимают решение в пользу граждан, столкнувшихся со строительным браком. Правда, придется самостоятельно оплачивать услуги адвоката и экспертов. Хорошо объединиться с другими жильцами, столкнувшимися с аналогичными проблемами – коллективный иск будет иметь в суде больший вес, да и расходы можно будет поделить. В случае победы за все заплатит проигравшая сторона.

Читать еще:  Дом из силикатного кирпича недостатки

Пример из решения суда:

Определением суда от 03.07.2017 по ходатайству ответчика для разрешения вопроса о причинах возникновения спорных недостатков назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Ярославская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации (далее — ФБУ «Ярославская лаборатория судебной экспертизы»). Из заключения эксперта Дубовского Д.С. от 30.10.2017 № 1257/3-3-16.1 следует, что причиной промерзания стен (пониженных температур на внутренних поверхностях ограждающих конструкций) в квартирах № 21, 31, 33, 35 в доме № 41 по улица М. Пролетарская в городе Ярославле на период (06-09 февраля 2015 года) проведения комплексного теплотехнического обследования являются дефекты теплоизоляции отдельных участков наружных ограждающих конструкций, а именно мест сопряжения наружных и внутренних стен, сопряжений плит перекрытия с наружными стенами; участков наружных стен квартиры № 33; участков теплоизоляции чердачного перекрытия над квартирой № 35; контуров уплотнения оконных проемов квартир 23, 35. По мнению эксперта, указанные дефекты носят производственный характер, то есть связаны с качеством производства строительно-монтажных работ при возведении (монтаже) соответствующих дефектных узлов и конструкций.

Маленькие хитрости и большие

Вы никогда не задумывались, почему застройщики так активно сдают дома зимой, а выдают ключи весной и летом? Существует, конечно, технология строительства, получение разрешения на ввод, бизнес-расчет, закрыть год и прочие причины. Но не только.

1. Тепло ли тебе, девица?

Вольно или невольно застройщик часто выбирает теплое время года для столь торжественного события, как вручение ключей и заселение в новостройку, чтобы недостатки строительства не проявились слишком рано. А поскольку выдача ключей происходит через несколько месяцев, то сдав в эксплуатацию дом зимой, застройщик начнет приглашать новоселов на осмотр и приемку квартир весной-летом. Так что предпочтительное время приемки квартиры — зимой, когда проверены системы отопления, когда можно обнаружить иней в углах. Даже модный сегодня тепловизор «хорошо работает» при наличии разницы между внутренней и наружной температурой в 15 градусов. Летом его услуги бессмысленны.

2. Зачистка брака.

Еще одна «хитрость», которая с одной стороны делает процесс вселения в квартиру приятным и быстрым, но с другой… Многие застройщики сейчас предлагают отделку «под ключ». Обычно она дешевле, чем делать самостоятельно, плюс позволяет избавиться от «грязных» работ после получения ключей. А это значит, что не будет строительного шума и мусора, поцарапанных стен в холле и лифтах. Но также под слоем штукатурки, плитки, обоев строители могут запрятать недостатки дома и квартиры, скрыть под красивой оберткой свой брак, который проявится после окончания гарантийного срока. Об этом стоит помнить, особенно в случае, если застройщик уже не раз попадался на подобном очковтирательстве.

3. Денег нет, застройщик скрылся.

Существуют и более изысканные приемы ухода от ответственности. «Уход» от гарантийных обязательств на практике обычно представляет собой отказ или уклонение от исполнения предъявленных требований, а также попытки «переложить» их исполнение на управляющую компанию, которой жилой дом был передан для эксплуатации, — рассказывает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева. — Помимо застройщика предъявление требований по исполнению гарантийных обязательств возможно в адрес генподрядчика или подрядчика, если договорами, заключенными между указанными лицами и застройщиком, были установлены соответствующие гарантийные сроки. Однако на практике, если такой срок и устанавливается, то только на отдельные виды работ/оборудования, например, на лифты, кровлю крыши. В случае уклонения застройщика от исполнения гарантийных обязательств, а также недостаточности имущества застройщика для их исполнения по завершению процедуры банкротства, реальное удовлетворение требований если и будет возможно, то в случае привлечения к субсидиарной ответственности лиц, осуществлявших руководство компанией-застройщиком (при условии наличия имущества у таких лиц). Также возможно получение исполнения за счет взносов застройщика и /или генподрядчика / подрядчика в СРО, привлечения к субсидиарной ответственности уполномоченных органов, осуществлявших государственный строительный надзор, если судом будет установлено ненадлежащее осуществлении указанного надзора».

Важный нюанс: если новосел затеял серьезный ремонт, сделал перепланировку или даже поменял радиаторы на «более модные», а потом вдруг обнаружил строительный брак в квартире, к примеру появление плесени на стенах, придется доказывать, что рождение грибка не стало следствием ремонтных работ.

И напоследок. Даже если застройщик вдруг объявлен банкротом, обязательства по гарантии на дом переходят к подрядным организациям. В худшем случае спросить будет не с кого. Так что выбирайте застройщика с репутацией и надежную профессиональную управляющую компанию.

Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербург

«Аквилон-Инвест» дает гарантию на конструктив здания и инженерные сети на 5 лет и 3 года соответственно, то есть, в этот период все возникшие проблемы в доме компания-застройщик обязана исправить за свой счет. К гарантийным случаям могут относиться, к примеру, трещины на стенах, сколы фасадной облицовки, протечки инженерии или балконного остекления, если они произошли не по причине неправильной эксплуатации, и так далее. В то же время, если, к примеру, протечка была вызвана тем, что собственник в процессе ремонта снимал радиатор и неправильно его установил, сливал строительные отходы в унитаз, самостоятельно менял фасадное остекление или устанавливал кондиционер, что привело к нарушению целостности фасада, — все эти случаи не попадают под гарантию. Кроме того, застройщик не несет ответственности за недостатки, которые не являются скрытыми и не были отражены при приемке квартиры в акте: царапины на дверях, трещины на стекле, вмятины на радиаторах и так далее. После окончания гарантийного срока общедомовые проблемы решаются через управляющую компанию или ТСЖ, которые должны раз в 3-5 лет в зависимости от износа здания проводить косметический ремонт мест общего пользования, в который входит, к примеру, покраска стен и потолка, замена стекол, ремонт дверей и тамбура, частичное восстановление каких-либо элементов. Здесь также нужно брать во внимание принципы управления домом конкретной компании. К примеру, дома «Аквилон-Инвест» передаются на последующую эксплуатацию «ЮИТ Сервис», которые оперативно решают все появляющиеся в доме проблемы, а также предлагают услуги по содействию в ремонте и вызове аварийных служб.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

В рамках гарантийных обязательств любые неполадки фиксируются управляющей компанией по факту обращения жильцов или в результате собственного обнаружения. Далее УК составляет официальное письмо застройщику с просьбой прислать комиссию для фиксации факта неполадки. По итогам работы комиссии составляется акт, подтверждающий или опровергающий наличие гарантийного случая. В случае подтверждения застройщик своими силами устраняет неполадку или выбирает подрядчика и оплачивает его услуги. По итогам повторно составляется акт об устранении дефекта.
Если компания-застройщик в период действия гарантии по тем или иным причинам прекратил существование как юридическое лицо, то решение всех вопросов ложится на плечи управляющей компании или ТСЖ. Вопрос о необходимости выполнения работ выносится на общее собрание собственников. По его результатам или производится сбор средств на устранение неполадок, или привлекаются средства со статьи «текущей ремонт общего имущества». После выбирается подрядчик и выполняются необходимые работы.

Читать еще:  Нормы при строительстве индивидуального жилого дома СНИП

Под гарантию не попадает ущерб, причинённый общему имуществу в процессе неверной эксплуатации дома, а также повреждения, сделанные самими жильцами. Среди них: ремонт лифтов, замена битых дверей и стёкол, ремонт системы контроля и управления доступом и видеоустройства, ремонт МОП, замены утраченных светильников и люстр, поврежденное автотранспортом благоустройство двора, протечка кровли в том случае, если кровля или ее часть относится к квартире и жильцы осуществляли ремонт или переделки.

Решение всех проблем по окончании гарантийного срока – это зона ответственности УК или ТСЖ. Статья «текущий ремонт общего имущества» есть в квитанциях всех жильцов, эти средства аккумулируются на счете УК или ТСЖ и идут на решение возникающих проблем. При недостатке средств возможно проведение дополнительного сбора, но только по итогам собрания собственников.

Леонид Голубев, коммерческий директор ООО «ЛенСтройГрад»:

В ЖК «Счастье», согласно договору, на дом предоставляется гарантия в пять лет. По истечении этого срока, все возникающие проблемы решает управляющая компания. Своим преимуществом мы считаем наличие собственной лицензированной УК, которая оперативно реагирует на запросы. Любой житель всегда может обратиться по телефону к управляющему объектом, посетить офис, расположенный непосредственно в поселке, или написать официальный запрос на почту. Все проблемы, возникающие у наших жителей, мы стараемся устранять в кратчайшие сроки. Процедура следующая: клиент делает официальную заявку застройщику, а мы, в свою очередь, отправляем ее в соответствующую службу. Чаще всего это мелкие недочеты – может возникнуть необходимость отрегулировать окна, исправить усадку плитки, починить дверные замки. Квартиры у нас сдаются без отделки, поэтому особых замечаний не бывает. Если наступает гарантийный случай, обязательства чаще всего возлагаются или на УК, или на жилищный фонд по капитальному ремонту. Конечно, существует и ряд случаев, когда мы бываем вынуждены отказать в ремонте по гарантии: например если проштробили стены или установили окна в пол. В этом случае гарантия снимается со всего дома, так как была нарушена пароизоляция и виноваты в этом сами жильцы.

Источник: Интернет-агентство «Айтроник»

Гарантийный срок на строительные работы по закону распространяется на любые возводимые постройки, например, на многоквартирные или частные дома, строения хозяйственного назначения и т. д. Кроме этого, гарантия предусмотрена на проектные и кровельные работы.

В последнем случае гарантийный период на качество кровли может колебаться от двух до десяти лет. Стороны вправе установить собственные временные рамки.

Проектные работы также имеют срок гарантии, равный двум годам, если иное не предусмотрено договорённостью сторон.

Стоит помнить, что через пять лет после сдачи объекта в эксплуатацию с подрядчика снимается ответственность за качество осуществлённых им работ. Исключение составляют расширенные сроки гарантии, предусмотренные договором или соглашением сторон.

Гарантия на строительные работы от подрядчика

С подрядчика снимается ответственность за качество выполненных работ, как только с момента принятия объекта проходит пять лет и больше. Исключение из ситуации касается так называемых расширенных периодов по гарантии. Они могут быть предусмотрены договором, либо соглашением сторон. Опираться надо на статью 755 в Гражданском Кодексе.

В статье 723 описаны требования, которые могут выдвигаться со стороны заказчиков:

  1. Устранение недостатков на безвозмездной основе.
  2. Уменьшение стоимости работ.
  3. Возмещение расходов.

Так же статья 755 ГК РФ сообщает о том, что подрядчику надо доказывать свою невиновность, если недостатки обнаружены в разумные сроки. Статью 195 ГК РФ следует изучить тем, кто заинтересован в понятии срока исковой давности. Это время, на протяжении которого лицо может защитить свои права, для чего составляет исковое заявление и подает в компетентный суд. При затруднительности поможет опытный арбитражный юрист по строительным спорам .

Специальные правила по исковой давности устанавливаются статьёй 725 ГК РФ. Этот срок равен одному году, когда речь идёт об исках по ненадлежащему качеству работ подряда. В случае зданий и сооружений исковая давность увеличивается до трёх лет.

Важно обратить внимание на пункты, связанные с безвозмездным устранением недостатков. Если в договоре подобный пункт отсутствует, то потом судья может решить, что заказчик отказался от права по гарантийному ремонту. Это значит, что исправление недостатков осуществляется за счёт заказчика.
В договоре устанавливают сроки, на протяжении которых подрядчики несут ответственность.

Как дольщикам избежать рисков?

Как минимизировать риски, рассказали Павел Лобачев и Наталья Тарасова.

  • Проверьте застройщика, чтобы удостовериться в его надежности. Для этого нужно изучить единый реестр застройщиков, выяснить, есть ли у него проблемные объекты, проверить наличие судебных споров, изучить учредительные документы, данные готовых отчетов и бухгалтерский баланс, аудиторское заключение (можно найти на сайте застройщика).
  • Проверьте проектную и разрешительную документацию на объект на сайте застройщика.
  • Внимательно ознакомьтесь с договором долевого участия. Важно обратить внимание на параметры квартиры и условия о сроке, порядке ее передачи и об ответственности за их нарушение.

(О том, как проверить застройщика и что должно быть указано в договоре долевого участия, читайте также в статье «Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме».)

Кроме того, при приобретении апартаментов важно помнить, что они будут считаться нежилым помещением. В случае банкротства застройщика покупатели такой недвижимости не вправе включаться в реестр требований участников строительства. А реестр этот имеет большое значение, поскольку включенные в него дольщики смогут получить свои квартиры после того, как застройщика заменят и дом все же достроят. При этом покупатели апартаментов смогут лишь потребовать вернуть переданные застройщику денежные средства, что с учетом его банкротства будет малоперспективно.

Когда застройщик может быть освобожден от ответственности

В Гражданском кодексе также перечислены случаи, при которых не получится привлечь подрядчика к исполнению гарантийных обязательств:

  1. Если застройщик докажет, что недостатки возникли вследствие нормального износа объекта (когда стороны договора – юрлица, нормальный износ определяется действующими нормами амортизации).
  2. Если будет установлено, что заказчики нарушили условия эксплуатации здания, что и привело к возникновению дефектов.
  3. Если выяснится, что вы или нанятые вами третьи лица самостоятельно ремонтировали объект, нарушая строительные нормы или используя некачественные материалы.
  4. Если заказчик объекта разработал не соответствующую нормам инструкцию по эксплуатации.
  5. Если третьи лица разработали строительный проект с нарушениями.
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector